Posso financiar 100% um imóvel?

Essa pergunta acima gera muitas discussões entre novos compradores de imóveis.
Apesar de não ser especialista em financiamento imobiliário, o que vejo, frequentemente, é o seguinte:
Nenhum banco financia 100% do valor de um imóvel.
Pelo que sei (ouvi falar) apenas funcionários públicos federais conseguem financiar 100% do valor de um imóvel. Existe a possibilidade do seu gerente do banco lhe financiar 100%? Acredito que sim, porém, em todos os seus folhetins, oferecem apenas 80% de financiamento.
Uma outra coisa muito importante a analisar é a seguinte: 80% equivale a quanto? Esta pergunta simples e idiota, que se aprende a calcular no ensino fundamental, gera muita dúvida.
Imagine que você está prestes a comprar um imóvel de R$ 100.000,00. Simples não é? Escolhi um valor redondo para facilitar os cálculos.
Bem, vejamos. 80% de R$ 100.000,00 equivale a R$ 80.000,00. Certo? Se o banco financia esses R$ 80.000,00, isto quer dizer que devo ter, disponível, em cash, o valor de R$ 20.000,00 para dar de entrada. Correto?
R$ 80.000,00 + R$ 20.000,00 = R$ 100.000,00
80%           +          20%              =          100%
Financiamento  +    Entrada   =   Valor total do imóvel
Se eu tenho R$ 20.000,00 para dar a entrada tá feito o negócio. Certo? Depende.
Depende do quê?
Imagine o seguinte: O imóvel que você está comprando está sendo ofertado por R$ 100.000,00. Este é o preço que o proprietário está oferecendo. Porém, existe uma análise de mercado feita por um engenheiro do banco que irá financiar este imóvel. O banco precisa ter certeza que o que ele está financiando para você realmente vale os R$ 100.000,00 que foi oferecido.
A partir desta avaliação, podemos encontrar três situações:
1° – O valor da avaliação feita pelo engenheiro foi que o imóvel vale realmente os R$ 100.000,00.
Neste caso. Resolvido. O imóvel é seu. Você tem a entrada de R$ 20.000,00. O banco financia os R$ 80.000,00 para você e pronto. Acabou e é só pagar as parcelas direitinho. Ok?
2° - O valor da avaliação feita pelo engenheiro foi que o imóvel vale mais que os R$ 100.000,00 pedido. Vamos supor que valha R$ 110.000,00.
Neste caso, resolvido. Bom para você. Está comprando um imóvel que vale R$ 110.000,00 por R$ 100.000,00. Maravilha. Está fazendo um excelente negócio.
E os pagamentos, mudam? Depende da sua renda. Como o valor do imóvel passou para R$ 110.000,00 e o banco financia para você 80%, isso quer dizer, que o banco liberará até R$ 88.000,00. Neste caso, você deve dar de entrada R$ 12.000,00.
Vamos fazer os cálculos:
20% de R$ 110.000,00 = R$ 88.000,00. Este é o valor máximo que o banco financiará para este imóvel. Como o valor pedido pelo proprietário é de R$ 100.000,00, falta pagar, como entrada, R$ 12.000,00. Correto?
Neste caso, o aumento do valor de financiamento, estará relacionado com sua renda. Ela deve suportar esse financiamento.
3° - O valor da avaliação feita pelo engenheiro foi que o imóvel vale menos do que os R$ 100.000,00 solicitado. Vamos supor, R$ 90.000,00.
Bom, é aqui que a coisa muda.
Analise que o banco financia para você, 80% do valor total do imóvel. Ou seja, 80% de R$ 90.000,00 é igual a R$ 72.000,00.
Como o proprietário do imóvel está solicitando R$ 100.000,00 e o banco financia R$ 72.000,00, falta um valor de R$ 28.000,00. Neste caso, esse valor você teria de dar como entrada. Nesta situação você estaria comprando um imóvel por R$ 100.000,00 que, para o banco, vale apenas R$ 90.000,00. Seria um péssimo negócio? Não necessariamente. Existem muitos fatores que podem compensar o valor solicitado.
Concluindo.
Apesar de existir a possibilidade de financiar 100% do valor total de um imóvel, o comum é 80%. Quando for comprar um imóvel, necessitando de um financiamento, esteja preparado para financiar 80%. Você viu acima que esse percentual não depende apenas do valor do imóvel e sim da avaliação que o banco fará dele.