Nos últimos três anos os investimentos em imóveis bateram recordes. Nunca se investiu tanto nesse setor que promete crescer muito mais nos próximos 10 anos. Não é para menos, existe uma demanda, atualmente, de aproximadamente 7 milhões de moradias no País. Como a demanda é crescente, o setor imobiliário atrairá cada vez mais interessados em fazer o seu dinheiro crescer com segurança.
Tome nota! Apenas em Curitiba e região metropolitana o valor dos imóveis teve um crescimento de 142%. Então, imagine que há 3 anos era possível comprar um apto básico por R$ 60.000,00. Hoje, este mesmo imóvel estaria custando em torno de R$ 150.000,00. Correto? Se você tivesse investido em um imóvel em 2009 e fosse revender hoje, estaria ganhando, a grosso modo, R$ 90.000,00. Nada mal se comparado com a poupança, não é mesmo?
Como funciona o investimento em imóveis para revender?
O mercado está lotado de novos empreendimentos imobiliários: Condomínios de apartamentos, condomínios de sobrados, terrenos, etc. A maioria deles é negociada na planta, ou seja, tem um prazo de 24 à 48 meses para ser entregue. Durante este prazo a construção passará por vários processos até a entrega ao comprador. É nesse prazo que vamos nos concentrar.
Um dado muito importante para se levar em consideração é o tipo de correção aplicado nessas obras. O mais comum é o INCC. Você pode acompanhar esse índice aqui. Essa correção é muito importante para levantar os lucros ou prejuízos, se existirem, até a revenda.
No ano de 2011 o índice INCC ficou em 7,58%. Isso indica que, os imóveis negociados na planta tiveram uma correção em seu valor de 6,76%. Porém, a valorização imobiliária no mesmo ano foi de 23,5% (para a região de Curitiba). Isso mostra que, quem comprou um imóvel em 2010 e revendeu em 2011, teve um lucro de aproximadamente 16%. É claro que estou simplificando os cálculos, mas estão muito próximos dos oficiais.
O que podemos ver nesse exemplo acima é o seguinte:
Quando você compra um imóvel na planta, os valores pagos durante a obra não sofrem cobrança de juros, apenas são corrigidos pelo INCC. Ou seja, você está pagando a valorização natural do mercado.
As construtoras solicitam um percentual de pagamento durante a obra. Este percentual gira em torno de 22 a 30%, dependendo do empreendimento ou construtora. Tendo em vista que nenhum banco financia 100% do valor de um imóvel, quando ocorrer a entrega das chaves, na necessidade de financiamento, você terá pago pelo nenos 25% do valor total. Garantindo que o saldo devedor se enquadra nas condições de financiamento da maioria dos bancos.
Imagine que você está investindo em um imóvel de R$ 200.000,00. Isso quer dizer que, durante a obra, você pagará à construtora um montante entre R$ 48.000,00 à 60.000,00, 22% e 30% respectivamente. Esses valores são divididos pelo tempo que durar a construção. As construtoras estabelecem tabelas com fluxos sugeridos de pagamento. Você tem a opção de seguir esta tabela ou modificá-la ao seu gosto.
Na compra, você não assume financiamento pois o imóvel ainda não está pronto. Ou seja, você compra o imóvel, mas o contrato assinado com a construtora é chamado de Promessa de Compra e Venda assinada pelo comprador e pela construtora. É o documento oficial de venda de imóveis na planta. Como você não assume financiamento fica mais fácil revender e fazer uma cessão de direitos para o novo comprador. Sendo assim, você compra o imóvel em seu lançamento e aguarda a valorização natural do mercado. Quando estiver próximo da entrega do imóvel, revende com a margem de lucro que obteve. Simples assim.
Mas atenção, como todo tipo de investimento existem responsabilidades que você arcará. Por exemplo, todas as negociações feitas são oficiais e legais. Você passa por todo o processo de análise de crédito, condições de pagamento e assume a responsabilidade de compra. Ao término da obra, querendo ou não você deve cumprir com suas obrigações. Existem cláusulas no contrato que garantem o recebimento dos valores por parte da construtora bem como a opção de desistir da compra (distrato) por parte de comprador. Neste último, o comprador recebe de volta um percentual daquilo que pagou menos a comissão imobiliária. Discuta estes detalhes com seu corretor de imóveis.
Outra detalhe importante é que, na revenda, quando da cessão de direitos, algumas construtoras cobram um percentual para fazê-la. Este percentual varia entre 1 à 5% dependendo do empreendimento e construtora. Você deve arcar com esta taxa ou negociá-la com o novo comprador.
Será que ainda existe demanda para se investir em imóvel para revender? Vou te mostrar alguns dados e deixo você mesmo responder.
Entre os anos 2009 e 2011 foram comercializados, por todas as empresas imobiliárias de Curitiba e Região, um total de 30.000 unidades. Somente essa área (Curitiba e região metropolitana) tem cerca de 3,5 milhões de habitantes. Ou seja, as unidades comercializadas não atingiram nem 1% da população alvo. Sendo assim, o que podemos prever?
